買(mǎi)房者必讀!明年房?jī)r(jià)是漲還是降?萬(wàn)科這樣說(shuō)
發(fā)布日期:2019-07-09
發(fā)布人: 每經(jīng)小編
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作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的標(biāo)桿性企業(yè),萬(wàn)科的影響力不言而喻。萬(wàn)科對(duì)于樓市的看法也被不少人奉為洞悉行業(yè)走向的寶典。
在11月7日萬(wàn)科的月度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)電話會(huì)議上,萬(wàn)科不僅披露了自身的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),還對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析判斷。每經(jīng)小編(微信號(hào):nbdnews)整理出萬(wàn)科的主要觀點(diǎn),并附上業(yè)內(nèi)人士的解讀,為你分析明年的樓市走勢(shì),做一個(gè)參考。
萬(wàn)科:明年是房地產(chǎn)小年
2015年下半年以來(lái),樓市走出調(diào)整期,迎來(lái)新一輪的暴漲,從一線城市到三四線城市,瘋狂的房?jī)r(jià)使不少購(gòu)房者感到絕望。不過(guò),隨著調(diào)控政策的持續(xù)加壓,目前房?jī)r(jià)暴漲的局面基本得到控制,甚至一些熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)的痕跡。今日(11月14日),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前10月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元,同比名義增長(zhǎng)7.8%,增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額102990億元,增長(zhǎng)12.6%,增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
調(diào)控下明年的樓市會(huì)怎樣走,萬(wàn)科的判斷是:會(huì)進(jìn)入小年。
萬(wàn)科的觀點(diǎn):
1、明年房地產(chǎn)銷(xiāo)售可能會(huì)出現(xiàn)整體性的下降,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙降。
2、不同城市分化會(huì)很明顯,一二線城市房?jī)r(jià)難以上升,因?yàn)榻?jīng)過(guò)2016年的大漲,市場(chǎng)本身承接力弱化,加上政策調(diào)控,增長(zhǎng)會(huì)有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)也不存在,因?yàn)檎{(diào)整從2016年第四季度就開(kāi)始了,持續(xù)很久了。
3、三四線城市也要分開(kāi)看,在核心城市周邊,本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善,有新的流動(dòng)人口進(jìn)入的城市,市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市,房?jī)r(jià)有下跌的壓力。
華爾街見(jiàn)聞專(zhuān)欄作家朱文策分析表示:
明年的市場(chǎng),首先,今年暴漲的三四線城市一定會(huì)迎來(lái)小年,這是比較確定的,我之前一再談到投資三四線城市要規(guī)避,也是這個(gè)道理,再好的市場(chǎng)也不會(huì)天天漲。其次,我個(gè)人認(rèn)為,北上深明年不會(huì)是小年,市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇。尤其是一線城市的豪宅,依然存在整體性的被低估。比如在深圳,深圳灣沿線的豪宅,在這種調(diào)整市里,依然上漲了10%以上,體現(xiàn)出了很強(qiáng)的抗跌性。而環(huán)一線+二線,是小年的可能性更大。整體上說(shuō),房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不存在什么趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)。但如果看多一線城市的長(zhǎng)期發(fā)展,那么,這是很好的進(jìn)行長(zhǎng)線布局的機(jī)會(huì)。
萬(wàn)科:調(diào)控政策將持續(xù)
今年以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控政策一再加碼,從限購(gòu)、限售到大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng),暴漲的房?jī)r(jià)終于被抑制。但是坊間有說(shuō)法稱(chēng)每一次的樓市調(diào)控均為下一次的報(bào)復(fù)性上漲埋下伏筆,那么明年的調(diào)控政策會(huì)放松嗎?萬(wàn)科的回答是:相信政策會(huì)持續(xù),放松的可能性很小。
政策收緊也體現(xiàn)在購(gòu)房杠桿的下降,萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示,去年萬(wàn)科銷(xiāo)售中一次性付款的比例只有10%,銀行按揭貸款比重高的時(shí)候比重超過(guò)60%,接近65%;今年政策收緊,對(duì)二套房首付比例要求的提高以及貸款利率的上升,一次性付款增加,使用按揭貸款的比重下降,有些月份一次性付款的比重超過(guò)30%。10月份一次性付款25%,按揭貸款比重45%,使用按揭貸款的客戶占比75%,實(shí)際平均首付比例3.8成,而去年平均首付比例3成。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)四強(qiáng)爭(zhēng)霸
2014年,人民日?qǐng)?bào)曾刊登了一篇署名為萬(wàn)科總裁郁亮的文章,名為《我國(guó)樓市進(jìn)入白銀時(shí)代》。從此“白銀時(shí)代”成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞,不過(guò),近日“白銀時(shí)代”的說(shuō)法卻遭到融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌“怒懟”,孫宏斌認(rèn)為這是鉆石時(shí)代。“誰(shuí)的鉆石時(shí)代呢?大公司的鉆石時(shí)代,因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌?chǎng)份額。小公司都沒(méi)了,這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。我覺(jué)得房地產(chǎn)的上半場(chǎng)還會(huì)持續(xù)5年、10年。這是我說(shuō)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)?!睂O宏斌說(shuō)。
多年來(lái),萬(wàn)科一直占據(jù)著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶頭大哥的位置,不過(guò)根據(jù)新浪樂(lè)居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2016年恒大在銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積上均完成了對(duì)萬(wàn)科的超越。加上來(lái)勢(shì)洶洶的融創(chuàng)和碧桂園,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)將形成四強(qiáng)爭(zhēng)霸的局面。
萬(wàn)科的數(shù)據(jù)顯示:
1、今年前10月萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)為14800元/平方米。
2、萬(wàn)科的項(xiàng)目,從銷(xiāo)售面積來(lái)看,在一線占比10%-15%之間,在二線占比60%,三四線占比25%不到;從金額來(lái)看,一二線占比更高,90%以上。投資基本上也是這樣的水平。
3、萬(wàn)科第三季度新增的項(xiàng)目超過(guò)銷(xiāo)售規(guī)模,超過(guò)第一和第二季度的總和,包括10月份仍新增了500多萬(wàn)方,超過(guò)銷(xiāo)售面積近一倍。未來(lái)總的可結(jié)算資源約1.35億平方米,大約7000萬(wàn)方在建(其中有4200萬(wàn)方已售,未來(lái)可結(jié)算)。
4、今年一二線城市成交量跌了30%、40%,萬(wàn)科成交量前10個(gè)月差不多還漲了25%。
朱文策分析稱(chēng),
萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售額大約可以達(dá)到5200億左右。明年有可能達(dá)到的銷(xiāo)售額會(huì)在6000億左右(盡管萬(wàn)科不設(shè)銷(xiāo)售目標(biāo),但實(shí)際有這樣的條件達(dá)到這個(gè)規(guī)模),這個(gè)規(guī)模可能會(huì)繼續(xù)低于碧桂園,但是超過(guò)了恒大前幾日引進(jìn)第三輪戰(zhàn)投時(shí)公布的計(jì)劃的——恒大前幾日公布2018-2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)分別為:5000億、5800億級(jí)6200億。不過(guò),設(shè)想恒大定的目標(biāo)是保守的,它也有可能實(shí)現(xiàn)更大的銷(xiāo)售規(guī)模。